上海市市場監管局查處房地產領域違法案件

2021-12-20 上海市場監管點擊：次

購房那些坑！經典案例提醒你

為強化房地產市場監管，維護市場公平秩序，維護人民群眾合法權益，上海市各級市場監督管理部門依法行政，積極履職，嚴肅查處了一批房地產領域違法案件。

查處的這些案件中，涉及不正當競爭、侵害消費者權益、無照經營、廣告違法、合同違法、價格違法等行為。

市場監督管理部門提醒廣大消費者：在新購商品房、房屋買賣、住房租賃時，注意識別經營者資質，注重個人信息保護，使用合同示范文本；當合法權益受到侵害、發現違法行為時，及時投訴舉報。

上海美凱龍愛家房地產管理咨詢有限公司不正當競爭等違法案

圖說：內網記錄真實售價為535萬元的一套房源，在安居客平臺對外展示價格僅為428萬元

上海美凱龍愛家房地產管理咨詢有限公司從事房地產經紀服務、房地產咨詢等業務。自2021年2月至2021年3月，桃源新城門店、局門路門店為了獲得居間交易機會，提升公司經營業績，通過篡改掛牌房源信息等方式，在安居客平臺上編輯并對外發布虛假房源信息61條。自 2020年10月至2021年3月，桃源新城門店為了提升業績，在未經消費者同意，同時也未向消費者明示收集、使用信息的目的、方式和范圍的情況下，收集和使用了包含消費者姓名、住址、聯系方式等內容的個人信息。

上海美凱龍愛家房地產管理咨詢有限公司虛假宣傳的行為，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款的規定。侵犯消費者個人信息依法得到保護的權利的行為，違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十九條第一款的規定。2021年7月26日，市市場監管局依法決定，責令立即改正，并處罰款合計人民幣40萬元。

薩博伊（上海）房地產咨詢有限公司廣告違法案

薩博伊（上海）房地產咨詢有限公司作為廣告主為推介海外房地產項目，于2020年7月在其官方網站發布房地產廣告 :“ Local Crescent-曼徹斯特，步行6分鐘即可抵達斯賓菲爾德中央商務區；Local Blackfriars-曼徹斯特,步行10分鐘即可抵達曼徹斯特主要購物區，步行4分鐘即可抵達索爾福德中央火車站；Burlington Square-曼徹斯特，步行10分鐘即可抵達曼徹斯特主要購物區，步行4分鐘即可抵達索爾福德中央火車站；安普里奧大廈6號-澳大利亞陽光海岸，8分鐘內可步行至大型購物中心附近的好美家中心或陽光廣場購物中心，步行15分鐘到達擬建輕軌車站,坐落河畔旁飽覽優美景觀，駕駛7分鐘到達馬魯基多爾海灘，駕駛5分鐘到達馬魯基多爾州立小學及馬魯基多爾高中。”上述四個房地產項目的廣告均含有以項目到達某一具體參照物所需時間表示項目位置的內容。為推介海外房地產項目，于2020年5月27日在微信公眾號發布標題為《17萬英鎊，尊享曼徹斯特優良教育及精致生活品質》的房地產廣告，其中含有“精裝交付，無公攤，250產權，首付僅需15%，年回報率高達6%”的廣告內容。

薩博伊（上海）房地產咨詢有限公司在官方網站上發布含有以上項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置內容的房地產廣告的行為，違反了《中華人民共和國廣告法》第二十六條第一款第(二)項的規定。在其微信公眾號發布含有投資回報承諾的房地產廣告的行為，違反了《中華人民共和國廣告法》第二十六條第一款第(一)項的規定。在其官方網站及微信公眾號兩個自媒體平臺分別發布違法廣告，違反了《中華人民共和國廣告法》第二十六條的二項規定。2021年5月20日，黃浦區市場監管局依法決定，責令立即停止發布違法廣告，并處罰款人民幣30萬元。

上海景灣兆業房地產開發有限公司廣告違法案

上海景灣兆業房地產開發有限公司主要從事房地產開發（包括新建商品房銷售）經營活動，2020年12月16日在商品房項目名稱為“水岸佳苑”（推廣名稱為“佳兆業城市廣場）售樓處發布房地產橫幅廣告，主要內容為“佳兆業城市廣場 ......嘉閔線(規劃中)、11號線雙軌交匯”，使用LED顯示屏發布的含有“嘉定主城圈”的示意圖內容的房地產廣告，使用宣傳展示欄發布的房地產廣告，主要內容為“軌交、高架紅利兌現升級賦能板塊價值”。
經查，該項目實際所處位置為嘉定區徐行鎮，規劃中的軌交“嘉閔線”及上海地鐵11號線并不途經上述地址，故該位置既不是上述兩條軌交線路的交匯區域，也未有上述兩條軌交線路設置軌交站點，發布的上述廣告內容與事實情況不符，誤導消費者認為“水岸佳苑”項目位置為軌交“嘉閔線”及上海地鐵11號線的交匯區域。
經核實，當事人“水岸佳苑”項目實際屬于上海市房地產交易中心公示的嘉定北部板塊，并非嘉定主城板塊，該項目位置行政區劃為上海市嘉定區徐行鎮，根據《上海市嘉定區總體規劃暨土地利用總體規劃(2017-2035 年)》規劃文件所示為嘉定區的北部片區(科創、生態區)，并非嘉定區的核心片區，上述“嘉定主城圈”示意圖內容與事實情況不符，誤導消費者認為“水岸佳苑”項目屬于嘉定主城板塊及嘉定核心片區。
再查，在上述售樓處展廳宣傳展示欄自行發布了含有“軌交、高架紅利兌現升級賦能板塊價值”等內容的房地產廣告，直接向消費者介紹其“水岸佳苑”項目價值情況。經核實，該段文字內容表述的含義為“水岸佳苑”項目的價值會因周邊軌交及高架的建成而大幅提升，屬于當事人向消費者作出的關于該項目升值的承諾內容。
上海景灣兆業房地產開發有限公司發布含有“佳兆業城市廣場......嘉閔線(規劃中)、11號線雙軌交匯”等內容和未載明開發企業名稱及預售許可證號房地產廣告的行為，違反《中華人民共和國廣告法》第二十六條第(四)項的規定。發布的含“嘉定主城圈”示意圖內容的房地產廣告，屬于《中華人民共和國廣告法》第二十八條第二款第(三)項規定所指的使用虛構調查結果作證明材料的虛假廣告。發布含“軌交、高架紅利兌現升級賦能板塊價值”等內容的房地產廣告的行為，違反《中華人民共和國廣告法》第二十六條的規定。2021年4月28日，嘉定區監管局依法決定，合計處罰款人民幣20萬元。

上海辰驛房地產經紀有限公司價格違法案

上海辰驛房地產經紀有限公司自2020年4月起從事房地產經紀服務的經營活動，在分支機構店堂內張貼有“二手房買賣流程”，并對外承諾對買方按房屋買賣成交價的2%收取傭金(居間服務費)，對賣方按房屋買賣成交價的1%收取傭金(居間服務費)。2021年1月17日，與住宅買方簽訂傭金確認單約定向買方收取的傭金為8萬元，為成交價的 0.97%，為保證其3%傭金收入不受影響，采取提高賣家傭金的方式，與賣方另行協議該住宅的稅、費及傭金共為21.5萬元，21.5萬元實際是按照房地產轉讓總價款2%計算的傭金16.5萬元與預估的賣方應承擔稅費5萬元兩部分之和。同日，賣方向上海辰驛房地產經紀有限公司法定代表人支付寶賬戶轉賬10萬元。因此，上海辰驛房地產經紀有限公司對賣方實際已收取10萬元傭金（居間服務費）已超出對賣方收取傭金為房屋買賣成交價1%的對外價格承諾。

上海辰驛房地產經紀有限公司上述行為，違反了《中華人民共和國價格法》第十四條第四項之規定，構成《禁止價格欺詐行為的規定》第七條第二項所指情形，屬于價格欺詐行為。2021年8月5日，浦東新區市場監管局依法決定，責令改正違法行為，并處罰款52500元。

上海金銘房地產經紀事務所無照經營違法案

上海金銘房地產經紀事務所2020年8月15日開始，在未取得《營業執照》的情況下，擅自從事房屋租售業務，對外店招“鏈家虹橋機場新村店”，經營場所面積96平方米。上海金銘房地產經紀事務所在經營期間營業額為10200元，凈利潤2600元，違法所得為2600元，后辦理營業執照。

上海金銘房地產經紀事務所的上述行為，違反了《無證無照經營查處辦法》第二條“任何單位或者個人不得違反法律、法規、國務院決定的規定，從事無證無照經營”的規定。2021年7月9日，閔行區市場監管局依法決定，沒收違法所得2600元，罰款人民幣2000元。

上海銳赟房地產經紀有限公司消費者權益保護違法案

上海銳赟房地產經紀有限公司主要從事房地產中介等業務。2021年6月3日，執法人員對當事人位于上海市閔行區中誼路的經營場所進行檢查時，當事人員工正在通過電話向消費者詢問是否有出租或者出售房源的意向。在員工辦公電腦里發現有房源信息表和SISM+房源系統，在上述房源信息表里發現業主名字、電話、房源地址等，在SISM+房源系統中也發現含有業主名字和電話的房源頁面，其中業主的電話用星號隱去。為進一步調查當事人的違法行為，執法人員隨機抽取了兩位業主，于2021年6月24日對其分別進行了詢問，上述兩位業主均未授權當事人使用其信息。

經查，當事人使用SISM+房源系統，通過業務員、網絡、SISM+房源系統等獲取房源業主電話及其房源信息。在未獲得房源信息表里業主和SISM+系統里業主的授權情況下，擅自使用上述業主信息，通過電話方式向業主詢問是否需要租售房屋。

上海銳赟房地產經紀有限公司未經業主授權，擅自使用業主信息的行為違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十九條的規定。2021年08月04日，閔行區市場監管局依法決定，責令當事人改正，并處罰款人民幣5萬元。

上海實瑞房地產有限公司合同違法案

上海實瑞房地產有限公司主要從事房產開發和銷售業務。2021年2月5日，消費者投訴舉報，反映簽訂新樓盤（新顧城海上禎苑，又名：上實海上菁英）的認購協議中含有“由甲方保留解釋權并負責解釋”的內容，涉嫌合同違法。經查，上海實瑞房地產有限公司在售樓中心公示的認購協議中確有“由甲方保留解釋權并負責解釋”的內容，該行為屬于利用合同格式條款排除消費者權利的違法行為。與舉報人簽訂《新顧城海上禎苑認購協議》，該協議為合同格式條款，合同文本中約定的定金金額為人民幣100000元。該認購協議格式條款中印有“本認購協議或相關性的任何文字表述上的爭議或歧義，由甲方保留解釋權并負責解釋，與本認購協議有關的爭議由房屋所在地有管轄權的人民法院負責管轄，適用中華人民共和國法律”的內容字樣。

上海實瑞房地產有限公司的上述行為，違反了《合同違法行為監督處理辦法》第十一條第四項“經營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經營者不得在格式條款中排除消費者下列權利：（四）解釋格式條款的權利”的規定。2021年04月12日，寶山區市場監管局依法決定，責令停止違法行為，處罰人民幣5000元。

上海晁天房地產經紀有限公司不正當競爭案

圖說：內網記錄真實售價為260萬元的一套房源，在安居客平臺對外展示價格僅為218萬元

上海晁天房地產經紀有限公司主要從事房地產經紀服務，物業管理，企業管理咨詢，設計、制作各類廣告等業務。經查明，2020年11月20日至2020年12月25日期間，上海晁天房地產經紀有限公司為了招攬客戶，提升公司業績，通過杜撰不存在的房源，篡改掛牌房源信息等方式，在安居客平臺編輯并對外發布虛假房源信息100條，上述虛假房源信息總點擊量為5631次。

上海晁天房地產經紀有限公司通過安居客平臺對外發布虛假房源信息的行為，違反《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款的規定。2021年04月29日，市市場監管局依法決定，責令停止違法行為，并處罰款人民幣20萬元。