過半數業主同意

　　“換物業”被判有效

　　佛山南海區一社區業委會的這次“換物業”，被法院判決有效。

　　其核心點在于，“更換物業管理公司”事項經小區業主大會表決通過。業委會的這次“換物業”獲得過半數業主同意，是業委會執行業主大會的決定事項，履行其職責的行為。

　　200多業主聯名反對

　　“換物業”被法院駁回

　　與佛山南海這一小區業委會通過過半數業主同意，執行的“換物業”受到法院判決有效相反的是，業委會在招投標之后決定選聘另外一家物業，遭到業主的聯名反對。

　　業主、業委會與物業糾紛常常有，業委會“換物業”更是多個糾紛案例甚至一方將另一方告上法庭的矛盾點。

　　9月1日，佛山將正式實施《佛山市前期物業管理招投標管理規定》、《佛山市業主、業主大會選聘物業服務企業管理規定》。兩份文件分別規范前期物業招投標企業行為，以及杜絕業主大會選聘中的利益輸送。

　　小區公共事務決策平臺9月初全市“上線”

　　今年，佛山市住建管理局建設的小區公共事務決策平臺在禪城區僑都花園、名苑華庭2個小區試點成功，預計9月初全市推廣使用。在9月份同步落地執行的，還有上周發布的《佛山市前期物業管理招投標管理規定》、《佛山市業主、業主大會選聘物業服務企業管理規定》。

　　兩份規定的目的，是為指導和規范前期物業管理招投標工作及業主、業主大會選聘物業服務企業的行為，填補上位法律法規對業主、業主大會選聘物業服務企業的制度空白。

　　招標公告、中標結果都在佛山市公共資源交易一體化服務平臺上發布，開標、評標由公共資源交易中心提供場地、全程錄像刻光盤，評標專家由公共資源交易中心在市物業管理專家庫隨機抽取專家，這些舉措確保整個過程公平、公開、公正。

　　同時明確，招標人應將誠信情況作為最重要的評標標準，在評標時要現場打印企業誠信狀況證明，招標人必須通過佛山市房地產行業誠信管理平臺選取企業，對參與邀請招標、協議選聘的企業要求連續三個月被評定為誠信B級及以上，近1年內未受到誠信扣分或行政處罰等。

　　杜絕業主大會選聘中的利益輸送

　　佛山市住建管理局指出，《佛山市前期物業管理招投標管理規定》規范了前期物業服務招標的流程，對分期開發的項目的招投標及開發商更換前期物業服務企業等可能影響到小業主的行為進行規范，保障小業主的事先的知情權、事中的表決權、事后的投訴權。

　　《佛山市業主、業主大會選聘物業服務企業管理規定》填補上位法律、法規空白。提倡公開招標，要求在招標前需要業主大會表決確定選聘方式、服務標準、收費標準、合同期限、授權業主委員會或個人履行招標人職責，并告知全體業主。杜絕業主大會選聘中的利益輸送。

　　據介紹，在具體使用中，業主可以使用住建管理局的小區公共事務決策平臺高效、快捷、幾乎無成本地召開業主大會進行表決;《佛山市業主、業主大會選聘物業服務企業管理規定》附件、附表30個完善齊備;業主可就近在鎮街辦理招標手續;業主大會制訂物業服務收費標準可以參考行業協會發布的周邊小區的物業收費標準，也可以申請行業協會的物業管理專家提供免費專家咨詢服務;評標場地由區公共資源交易中心免費提供;招標其他費用由投標企業平攤或由中標企業承擔。

　　業委會被物業公司告上法庭

　　據佛山房協提供的一件糾紛案例，南海區一小區在2014年5月，通過小區業主大會選舉產生第一屆業主委員會。業委會成立后，發現該小區從2010年4月開始聘用的這一物業服務公司，在開展物業服務業務過程中存在未經業主同意，擅自出租小區空地、隱瞞小區多年來廣告收益的收支明細、保安管理不嚴等諸多侵害業主利益的行為。

　　隨后，業委會向業主發出意見表，就對物業公司的物業管理水平是否滿意、是否同意更換物業管理公司征詢意見表決的結果顯示，過半數業主對物業公司的物業管理水平不滿意，同意更換物業管理公司。2014年8月29日，業委會向物業公司發出《關于終止的告知函》，告知物業公司《小區前期物業管理服務協議》于20 14年11月30日暫時終止，并要求物業公司在15天內提交其從小區服務起的全部公共分攤費用項目原始票據、扣費明細表、廣告費收支明細表等作為業委會續約數據參考，如不按時提交以上資料，業委會將另議選聘物業公司。

　　業委會解除與物業公司的管理委托合同是否有法律或合同依據?物業公司以業委會作出的決定違反法定程序為由，起訴至法院，請求法院判令確認業委會解除前期物業管理服務協議即《物業服務委托合同》的行為無效的同時并續簽服務合同。

　　法院：業委會表決結果合法有效

　　業委會解除與物業公司的管理委托合同是否有法律或合同依據?物業公司以業委會作出的決定違反法定程序為由，起訴至法院，請求法院判令確認業委會解除前期物業管理服務協議即《物業服務委托合同》的行為無效的同時并續簽服務合同。

　　對此，法院一審認為，業委會就是否同意更換物業管理公司等事項向小區的業主發出意見表，符合法定的業主大會會議的形式。根據業委會回收的意見表，對比法院從佛山市南海區房產管理所調取的業主資料表，經統計，“更換物業管理公司”事項經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。所以業委會的表決結果合法有效。

　　業委會向物業公司發出解除《關于終止的告知函》，是業委會執行業主大會的決定事項，履行其職責的行為。同時對物業公司要求在新物業管理合同簽訂前繼續對小區提供物業管理服務，亦不予支持。

　　物業公司收到判決后，不服一審判決，向佛山市中級人民法院提起上訴。最終二審以“駁回上訴，維持原判”的結果結束。

　　根據《中華人民共和國物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十二條的規定：“更換物業管理公司”事項須經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意(即“雙過半”，面積過半、人數過半)。

　　兩物業公司法庭對峙

　　根據佛山房協提供的另一案例，位于廣州的一小區業委會成立后，決定召開業主大會表決投標選聘新物業等事項。

　　乙物業是該小區前期指定的物業管理公司，但經過招投標后，業委會決定聘請另外一家物業甲為合作單位，遭到原來的物業公司和200多名業主聯名反對。事后小區所在的街道辦兩次發函要求業委會將選聘結果的明細情況公示，但未被采納。

　　同時，甲物業與業委會簽訂5年服務合同并要求原來的乙物業撤場，遭到拒絕。

　　小區業主200多人要求召開臨時業主大會改選業委會，以及投票決定是否變更物業服務企業，并在臨時業主大會中過半業主認為應聘選原來乙物業并重選業委會。

　　但多方溝通后該小區業委會以自治為由，不愿接受政府部門和街道的依法指導、監管，同時，后來聘請的甲物業公司就此事提出訴訟，要求原來的乙物業撤場、歸還場地和業主資料等。

　　法院：新物業進駐小區缺乏理據

　　法院一審認為，甲物業服務企業要求進駐某花園小區缺乏理據。因此，原審法院對甲物業眼務企業要求乙物業服務企業排除妨害，退出某花園小區物業管理區域，以及移交物業管理有關資料的訴請依法予以駁回。

　　判決后，甲物業公司不服一審判決，已經提出上訴。二審中院認為，甲物業服務企業的上訴理由不成立，應予駁回。

　　在律師看來，業委會的權利來源于區域內全體產權人、使用人的授權，因此并不能優先于業主大會。同時，在部分業主對選聘甲物業服務企業作為新的物業服務公司提出異議的情況下，街道辦作為地方政府派出機構，依職權對某花園小區業委會及業主大會相關活動進行指導，并無不當。最終在街道辦的指導、監督下，代為組織召開臨時業主大會決定，依法對全體小區業主具有約束力。