“租賃時代”來臨，上市公司開始“跑馬圈地”。

　　“我們目前簽約的房間數還在持續增加，未來也不排除自己去拿租賃用地。”9月7日下午，世聯行董秘辦一位工作人員表示。

　　另據21世紀經濟報道記者了解，從2016年開始組建長租公寓“冠寓”團隊的龍湖地產(00960.HK)，目前已儲備15-16個項目，預計今年開業可達10家以上。

　　7月底，隨著住建部、發改委等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12城市成為首批住房租賃試點，廣州更是提出了“租購同權”的概念。

　　政策風口上，資本和房企看到了其中的機會：以萬科(000002.SZ)、龍湖、旭輝(00884.HK)等為代表的地產開發商和以世聯行(002285.SZ)為代表的地產服務商，不約而同成為這盤棋局的參與者。

　　“租售并舉，租售同權越來越成為城市房地產的新規則，具備長租服務能力，相當于獲得未來中心城市發展的門票。”世聯行在2017年半年報中意味深長地寫下這樣一句話。

　　10萬間“小目標”

　　從已發布的中報中，可以管窺上市公司的“租賃”布局。

　　萬科無疑是長租公寓的先行者之一。21世紀經濟報道記者查閱萬科中報發現，其長租公寓——泊寓業務已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約87%。

　　中報顯示，報告期內，萬科新設立了包括上海泊寓實業有限公司、青島泊寓公寓管理有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司等5家子公司，還提出“2017年預計獲取房間數量超過10萬間”的目標。

　　另一家地產巨頭龍湖的長租公寓品牌“冠寓”，截至今年8月底已進駐8個城市，預計2017年底開業房間1.5萬以上。

　　龍湖的優勢在于聯動現有地產、天街、物業、一展空間(聯合辦公)等內部資源，打造 “商住辦”聯合體。

　　而同樣在2016年底進入長租市場的旭輝，旗下長租公寓品牌“領寓”對準的則是高校人群。2016年12月21日，旭輝與華東師范大學合作，共同建設留學生公寓和教師公寓。

　　此外，初創人群以及中小微企業也是其聚焦對象。今年4月27日，旭輝領寓和聯合辦公品牌Workingdom開展戰略合作，探索“辦公+生活環境”的模式。

　　老牌地產商碧桂園(02007.HK)也開始發力。今年4月，碧桂園成立了長租事業部，拓展相關租賃業務。不過由于成立時間不長，其長租數據在中報中還尚未有所體現。

　　而除了上述傳統地產商外，深耕地產服務的世聯行，其“租賃”布局更讓市場關注。

　　世聯行早在2015年末就以輕資產模式切入長租公寓，其今年中報顯示，截至6月，世聯行旗下紅璞公寓落地27個城市、全國簽約間數4萬多間，在本次推進12個租賃試點城市中，紅璞公寓已進駐10個。半年報數據顯示，紅璞公寓構建后一個月出租率達91.2%，第二個月出租率增長至94.5%。

　　值得一提的是，世聯行還穩拿廣州、杭州、武漢集中式公寓市占率第一。

　　“除了以租金作為收入，未來也會在長租公寓加入購物、健身等社區配套服務，并且考慮和公司現有金融業務相嫁接，這些都將會形成附加收入來源。” 9月7日下午，世聯行董秘辦人士表示。

　　“輕重”模式盈利待考

　　21世紀經濟報道記者梳理公司財報發現，目前長租公寓主要有兩種商業模式：一種是與項目持有方或經營方簽訂長期租賃合同，負責改造裝修及運營管理的“輕資產”模式，一種將自有用地裝修改造，然后出租運營的“重資產”模式，而不少房企正嘗試將兩種模式結合。

　　除了“輕與重”不同模式，上述參與主體的盈利前景也受到關注。

　　21世紀經濟報道記者了解到，長租公寓主要通過租金差實現盈利，后期也有服務費、水電價差、加盟費，包括金融衍生收入及生活社區服務等。

　　但從上市公司現有數據來看，其盈利之路還不明朗。

　　如世聯行在半年報中透露，因“拓展成本和公寓前期運營成本增加”，資產服務業務營收3.34億元，營業成本3.68億元，導致毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%，不過其強調，“現階段公寓業務暫時虧損在可控范圍內”。

　　而龍湖的中報數據則顯示，今年1-6月已開業投資性物業不含稅租金收入11.4億元，其中，天街、星悅薈、家悅薈、冠寓租金收入占比分別為87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。據此推算，冠寓不含稅租金收入僅為342萬元。

　　第一太平戴維斯中國市場研究部數據顯示，目前北京、上海的中高端服務式公寓平均租金為215.5元/平方米/月、235元/平方米/月，毛租金回報率分別約為1.5%-2.5%、4%-5%。

　　“相比傳統地產商拿地-建房-銷售的模式，做長租公寓，拿房-建房-自持出租-運營的模式，對其資金籌措能力和持續經營能力都是極大的挑戰，而國企開發商優勢顯而易見，其通過參與政府的整體開發，通過商業零售，辦公，酒店等轉型城市配套服務商，可以獲得持續穩定的現金流。”第一太平戴維斯上海住宅租賃部董事吳珺也告訴21世紀經濟報道記者。

　　某上市房地產公司投資總監也指出，“不少國企因為與政府合作，在發展長租公寓領域有著天然優勢，或成主力軍。”他同時提到，輸出管理能力將是未來競爭的核心。

　　克而瑞研究中心高級研究員朱一鳴則認為，“相比地產開發商有多元的融資形式，地產服務商在運營方面更有優勢，畢竟很多長租公寓要求的不光是硬件設施，還要有相應的社區配套和社群氛圍。”