驕陽似火的7月，房企迎來了一年一度的“中考”放榜。

7月1日，克而瑞發(fā)布《2021年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，報告期內(nèi)，百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額6.15萬億元，同比增長36.7%。

整體看來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣依舊。但如果將其分類，便不難發(fā)現(xiàn)其中的格局分化。一邊，龍頭房企優(yōu)勢愈發(fā)明顯，TOP10房企入榜門檻已經(jīng)高達(dá)1559億元，碧桂園更以4051億元銷售額領(lǐng)跑行業(yè)。另一邊，中小房企增長空間受限，TOP100房企入榜門檻僅126億元，TOP200房企入榜門檻僅30億元。

房企分化格局在土地市場同樣體現(xiàn)充分。2021年前6月，百強房企累計新增總貨值達(dá)到5.03萬億元，以碧桂園為代表的TOP10房企就占了整體的38.6%，TOP51-100房企只占了17.7%。

克而瑞指出，投資格局來看，資源愈發(fā)集中于碧桂園等頭部企業(yè)，維持強者恒強格局。一方面，銷售TOP20房企與新增貨值TOP20企業(yè)高度吻合；另一方面，銷售前20強房企新增貨值占了百強半壁江山。

碧桂園半年新增貨值超3000億元

“規(guī)模不是萬能，沒有規(guī)模卻萬萬不能。”近日克而瑞發(fā)布的《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》，再次印證了這一觀點。

數(shù)據(jù)顯示，2021年前6月，百強房企累計拿地金額達(dá)到2.23萬億元，同比增長23.7%；新增總貨值達(dá)到5.03萬億元，同比增長14.2%。其中，TOP10房企前6月拿地金額增速最高，同比增長41%，新增貨值達(dá)到百強整體的38.6%，在土地集中供應(yīng)的背景下彰顯土地獲取優(yōu)勢。

以碧桂園為例，今年上半年，該公司在上海、長沙、武漢、鄭州等一二線城市均有所獲，新增土儲貨值達(dá)到3291億元，成為百強房企唯一一家突破3000億元大關(guān)的房企。“碧桂園一直強調(diào)一到六線的市場均衡的布局，經(jīng)營程度和實際投資的結(jié)果也基本印證了這樣一個安排。”據(jù)此前管理層介紹，公司在全國所有的省、市、自治區(qū)大部分的地級市都有項目，是一個相對均衡的布局。

（圖源：克而瑞研究中心）

根據(jù)碧桂園財報顯示，截至2020年底，公司已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為2958個，業(yè)務(wù)遍布31個省/自治區(qū)/直轄市、289個地級市、1350個縣市級/區(qū)/縣/鎮(zhèn)，成為業(yè)內(nèi)唯一一家進(jìn)駐中國內(nèi)地所有省份的房企。同時，碧桂園在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約1.75萬億元，潛在的權(quán)益可售貨值約5000億元，合計約2.25萬億元。

中信證券指出，碧桂園作為全市場唯一破解三四線開發(fā)難題的企業(yè)，預(yù)計五年后公司在三四線單城的平均市占率達(dá)到15%以上，且布局城市數(shù)量大幅增加，公司在中國的整體市占率有望向10%邁進(jìn)。

億翰智庫指出，2021年，行業(yè)分化、企業(yè)分化愈加嚴(yán)重，大中房企憑借資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、運營實力等綜合能力，市占率不斷上升，中小房企在資金有限的情況下，市占率不斷被擠壓，不僅面臨擴張問題，更甚者生存狀況堪憂。

融資逐漸分化

規(guī)模房企大舉拿地的信心，來自雄厚的資金實力。而通常房企現(xiàn)金流來源是由兩個部分組成，一是銷售回款，二是融資。

以碧桂園為例，2021年前6月，公司實現(xiàn)累計權(quán)益合同銷售約3031億元，同比增長13.54%。回款方面，該公司回款率已連續(xù)多年高于90%，在行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)先。“一方面公司內(nèi)部持續(xù)加強回款目標(biāo)的考核，強化標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的管理機制。另外要積極與銀行溝通合作，加快放款節(jié)奏。”碧桂園管理層曾在業(yè)績上解釋“高回款率”的秘訣。

另據(jù)時代周報記者了解，針對三四線城市項目，碧桂園還提出十六字方針，即：以銷定產(chǎn)、不賣散、小步快跑、新貨不積存。其中新貨不積存指的是充分利用三四線城市地貨比（即地價與貨值的比例）達(dá)到1∶7甚至1∶10的優(yōu)勢，分批次推出貨源，存地不存貨。做好前期調(diào)研、控制建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，確保新推貨量盡快去化，保證資金回籠時間。

一名地產(chǎn)行業(yè)分析師也告訴時代周報記者，在當(dāng)下房企融資受限的大背景下，“促回款”便顯得至關(guān)重要。資金回籠越快，越能更好地保障企業(yè)運轉(zhuǎn)。

在融資方面，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元。其中TOP10融資總額達(dá)1725億元，占整體額度的28%。TOP11—30融資總額達(dá)2559億元，占比42%。“按照目前的趨勢來看，所以的資源都在向大房企集中，銀行等金融機構(gòu)也很少再向一些資質(zhì)不好的中小房企貸款。”一位房企高層曾告訴時代周報記者。

除了額度上占盡優(yōu)勢，規(guī)模房企的融資成本更是遠(yuǎn)低中小房企。上述分析師告訴時代周報記者，千億規(guī)模企業(yè)融資的年化利率可以控制在5%以下的水平，而普通企業(yè)都要超過7%。所以對于規(guī)模企業(yè)來說，這一優(yōu)勢能夠為企業(yè)的快速發(fā)展提供更多的支持。另外即便是不貸款，也有助于在授信額度獲取等方面占優(yōu)勢。

以碧桂園為例，2020年期末，公司平均融資成本僅5.56%，遠(yuǎn)低行業(yè)水平。今年一季度，即便在“三道紅線”融資新規(guī)，疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策的影響下，碧桂園仍憑借一貫審慎的財務(wù)策略發(fā)行了多筆債券，最低利率達(dá)2.7%，最高利率3.3%。今年6月，碧桂園完成發(fā)行 11 億元公司債券，債券期限5年，票面年利率僅為4.8%。

上述房企高層告訴時代周報記者，規(guī)模越大的房企現(xiàn)金流越多，越安全。所以銀行等金融機構(gòu)會給那些房企比較高的信用等級、比較低的資金成本。