“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第27期發(fā)布。

2022年2月21日-2月27日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到涉及16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投訴信息，其中，有1個(gè)項(xiàng)目被百位業(yè)主集體投訴，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。

具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)商包括花樣年、綠城中國(guó)、陽(yáng)光城、盤恒地產(chǎn)、杭房地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、錦利地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、金地集團(tuán)和中海地產(chǎn)。

涉及的項(xiàng)目分別是武漢市東西湖花樣年·碧云天、青島市綠城·明月聽(tīng)瀾、廣州市陽(yáng)光城麗景灣星悅、秦皇島市太和小鎮(zhèn)、杭州市杭房城發(fā)·潤(rùn)如園、西安市綠地國(guó)港新里城、成都市錦利錦悅府、昆明市藍(lán)光花田國(guó)際二期、西安市金地世家風(fēng)華與北京市中海京叁號(hào)院。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問(wèn)題包括：延期交付、延遲退款、網(wǎng)簽速度慢、虛假宣傳等。

本期投訴項(xiàng)目中，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行重點(diǎn)關(guān)注秦皇島市太和小鎮(zhèn)、西安市金地世家風(fēng)華以及青島市綠城·明月聽(tīng)瀾三個(gè)項(xiàng)目。其中，秦皇島市太和小鎮(zhèn)近百位業(yè)主投訴反映，該項(xiàng)目宣傳為秦皇島市唯一生態(tài)小區(qū)，有八大景觀配套，實(shí)際該配套附屬用地為租賃，租期僅十年。西安市金地世家風(fēng)華業(yè)主表示，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)為臨時(shí)用電，非一戶一表市政供電，此外，存在外立面粗糙、墻皮掉灰、樓內(nèi)公區(qū)地面及墻面開(kāi)裂等多處質(zhì)量問(wèn)題。青島市綠城·明月聽(tīng)瀾則因部分房源被抵押、購(gòu)房者繳納首付款后卻一直辦理不了網(wǎng)簽被投訴。

秦皇島市太和小鎮(zhèn)：宣傳的200畝配套園區(qū)實(shí)際為租賃用地 使用權(quán)僅十年

太和小鎮(zhèn)（備案名：開(kāi)明景園）位于河北省秦皇島市北戴河區(qū)滿井村，開(kāi)發(fā)商為秦皇島市盤恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。近百位業(yè)主投訴稱，“買房時(shí)，宣傳可享有200畝八大配套園區(qū)，然而，實(shí)際配套園區(qū)是開(kāi)發(fā)商租賃用地，租約僅10年。如到期不續(xù)租，業(yè)主將無(wú)法享受到八大配套所帶來(lái)的便利。”

對(duì)此，太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員于2022年2月24日稱，“此前，業(yè)主曾在秦皇島市開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局反映過(guò)配套設(shè)施的問(wèn)題。溝通會(huì)上，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)跟業(yè)主做出了說(shuō)明，我們確實(shí)把200畝八大配套作為主宣傳，因?yàn)榕涮资钦鎸?shí)存在的，租約為2019至2029年。關(guān)于2029年到期后會(huì)不會(huì)續(xù)租這個(gè)問(wèn)題，我們會(huì)看政府后期對(duì)這個(gè)片區(qū)的規(guī)劃，如果涉及到拆遷、回收等行為，我們將無(wú)法續(xù)租。目前這塊地的所屬人為村民和村委會(huì)，我們只負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。”

除了配套為租賃用地之外，業(yè)主還反映，太和小鎮(zhèn)原定2021年10月30日交房，后延期至2022年6月25日，開(kāi)發(fā)商稱延期由不可抗力因素導(dǎo)致，至今未給出具體交房日期及違約賠償書(shū)面文件。

對(duì)此，太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員于2022年2月24日稱，“關(guān)于延期交付，主要有兩方面的原因：一是因?yàn)椴豢煽沽Φ囊蛩兀欢�是因�(yàn)槭掷m(xù)不到位。目前，已于2022年1月27日完成了初次驗(yàn)收，仍未完成綜合驗(yàn)收，因此未取得竣工驗(yàn)收備案表。目前，項(xiàng)目正在加裝電梯，具體交付時(shí)間得看加裝電梯的后續(xù)情況。”

關(guān)于延期交付的賠付方案，該工作人員表示，“沒(méi)有出具違約賠償書(shū)面文件，可參照合同逾期交付相關(guān)條款確定賠償事項(xiàng)。”

青島市綠城·明月聽(tīng)瀾：因部分房屋被抵押 購(gòu)房者遲遲未能網(wǎng)簽

綠城·明月聽(tīng)瀾位于青島市西海岸蘭東路與膠州灣路交匯處，由山東大都元亨文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系綠城中國(guó)與元亨文化合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

近日，一位購(gòu)房者反映，2021年10月繳納2萬(wàn)元意向金認(rèn)購(gòu)綠城·明月聽(tīng)瀾項(xiàng)目89平米的一套房，該項(xiàng)目原定于10月份開(kāi)盤，實(shí)際卻未開(kāi)盤，故購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商退還意向金。購(gòu)房者稱,“開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人遲遲未在退房單上簽字，意向金至今未退還。”

對(duì)此，山東省青島西海岸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)查后通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱，因新建商品房交易過(guò)程中買賣雙方屬于民事合同關(guān)系，建議購(gòu)房者按照購(gòu)房合同中的相關(guān)約定，依法通過(guò)協(xié)商、訴訟等途徑解決相關(guān)問(wèn)題。

綠城·明月聽(tīng)瀾售樓處工作人員于2月22日稱：“購(gòu)房者繳納的意向金是可退的，我們一直陸陸續(xù)續(xù)都在辦，是按照正常流程在辦理退款，基本一兩個(gè)月時(shí)間不等。”

綠城·明月聽(tīng)瀾的部分購(gòu)房者反映，繳納首付款后卻一直辦理不了網(wǎng)簽。

針對(duì)網(wǎng)簽業(yè)務(wù)辦理進(jìn)度慢的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商工作人員于2月22日稱，從開(kāi)盤到現(xiàn)在一直在陸陸續(xù)續(xù)的網(wǎng)簽，如果業(yè)主有辦理不了網(wǎng)簽業(yè)務(wù)的情況，可以看業(yè)主的網(wǎng)簽資料是否齊全，資料齊全的業(yè)主網(wǎng)簽業(yè)務(wù)都可以辦理。

實(shí)際上，據(jù)山東省青島西海岸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)查結(jié)果顯示，“網(wǎng)簽進(jìn)度慢”與項(xiàng)目部分房屋存在抵押有關(guān)。調(diào)查內(nèi)容稱，“綠城明月聽(tīng)瀾項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，已提供抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明，并在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的預(yù)售許可證上已標(biāo)注存在抵押等字樣。該項(xiàng)目部分房屋存在抵押，需抵押人和抵押權(quán)人申請(qǐng)注銷抵押登記后，方可辦理合同網(wǎng)簽。因新建商品房交易過(guò)程中買賣雙方屬于民事合同關(guān)系，建議按照購(gòu)房合同中的相關(guān)約定，依法通過(guò)協(xié)商、訴訟等途徑解決。”

西安市金地世家風(fēng)華：西側(cè)消防通道不能通行、人行出入口未建設(shè)

金地世家風(fēng)華系金地集團(tuán)旗下項(xiàng)目，位于陜西省西安市曲江新區(qū)裴家崆路以南、航天大道以北、新開(kāi)門南路以西曲江風(fēng)華B地塊，由西安朔坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。近期有業(yè)主反映，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)使用臨時(shí)電非正式用電。天然氣管道阻擋電插銷，房屋設(shè)計(jì)存在瑕疵。宣傳稱儲(chǔ)藏間為精裝修，實(shí)際交付時(shí)為毛坯等。

另有業(yè)主反映，小區(qū)西側(cè)消防通道暫時(shí)無(wú)法使用，圖紙中設(shè)計(jì)的人行出入口也未建設(shè)。

對(duì)于小區(qū)西側(cè)消防通道暫無(wú)法使用以及未設(shè)置人行出入口一事，西安市曲江新區(qū)住建局消防科工作人員于2月24日稱：“金地世家風(fēng)華小區(qū)已于2021年中完成消防備案。根據(jù)《關(guān)于深化消防執(zhí)法改革的意見(jiàn)》，目前僅對(duì)國(guó)家和省級(jí)重大建設(shè)項(xiàng)目，建筑高度在二十四米以上的醫(yī)療建筑和其它建筑高度一百米以上的高層建筑，單體建筑面積五萬(wàn)平方米以上的公共建筑，單體建筑面積兩千五百平方米以上的室內(nèi)兒童活動(dòng)場(chǎng)所、老年人照料設(shè)施，以及生產(chǎn)和儲(chǔ)存甲、乙類易燃易爆危險(xiǎn)物品的多層廠房、倉(cāng)庫(kù)等涉反重大公共安全的建設(shè)工程實(shí)施消防驗(yàn)收，審批時(shí)限縮減一半，不再對(duì)其他建設(shè)工程實(shí)施消防驗(yàn)收和備案。由于金地世家風(fēng)華不屬于高層住宅建筑，應(yīng)實(shí)行備案抽查制度，備案以后會(huì)在省住建廳系統(tǒng)上進(jìn)行抽查，住宅建筑如果被抽中，驗(yàn)收部門會(huì)去現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，若未被抽中，則直接頒發(fā)消防驗(yàn)收受理憑證，即代表通過(guò)消防驗(yàn)收。”

至于西側(cè)消防通道未設(shè)置人行出入口，與規(guī)劃圖紙不符的問(wèn)題。該工作人員稱：“我部門于2月中旬實(shí)地勘察后與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了核實(shí)，得到答復(fù)為因年底疫情反復(fù)，人行出入口暫未設(shè)置，會(huì)在兩月之內(nèi)設(shè)置完成。”

重點(diǎn)投訴問(wèn)題：宣傳與交付不符，開(kāi)發(fā)商需要為宣傳資料負(fù)責(zé)么？

許多購(gòu)房者反映，項(xiàng)目在銷售期間往往會(huì)夸大宣傳甚至虛假宣傳等問(wèn)題，收房后，購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)實(shí)際交付情況與宣傳資料不一致，由此產(chǎn)生的糾紛時(shí)常發(fā)生。但是，一般在接到業(yè)主投訴之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)以“免責(zé)聲明”為擋箭牌，稱“宣傳資料上均有免責(zé)聲明，標(biāo)注本宣傳資料為要約邀請(qǐng)，不作為要約或承諾。”

近期，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行監(jiān)測(cè)到成都市新津花嶼島、成都市東韻花園、西安市啟迪大院兒、西安市世園·林語(yǔ)和西安市紫薇大都會(huì)存在小區(qū)宣傳與交付不符的問(wèn)題。

項(xiàng)目宣傳資料與實(shí)際交付不一致的行為侵害了業(yè)主權(quán)益，那開(kāi)發(fā)商是否需要為宣傳資料負(fù)責(zé)？

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，“在開(kāi)發(fā)商所提供的合同文本中，往往都會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中明確約定開(kāi)發(fā)商的沙盤等宣傳材料都不是合同的組成部分，對(duì)其沒(méi)有約束力；其次，虛假宣傳雖然從民事或合同上無(wú)法認(rèn)定，但是嚴(yán)格從法律的角度來(lái)看，該行為涉嫌違反房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定。”

《廣告法》第二十八條規(guī)定，廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。同時(shí)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條也規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。另外，第十三條同樣約定，房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，否則即構(gòu)成虛假?gòu)V告。

購(gòu)房者若想避免掉入“虛假宣傳”的陷阱，應(yīng)做好以下準(zhǔn)備：

首先，選購(gòu)商品房期間，對(duì)開(kāi)發(fā)商派發(fā)的宣傳冊(cè)、廣告彩頁(yè)、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料須妥善保存，若收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋與宣傳不符，前期的宣傳資料可作為開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的證據(jù)。

其次，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的宣傳資料進(jìn)行核實(shí)，比如，前往樓盤所在位置的周邊查看詳情，核對(duì)宣傳的配套是否屬實(shí)。至于小區(qū)規(guī)劃圖與施工圖紙，可向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門及住建部門咨詢核實(shí)等。

然后，督促開(kāi)發(fā)商將口頭承諾的事項(xiàng)寫入購(gòu)房合同或附件協(xié)議中，將其轉(zhuǎn)變成具有法律效應(yīng)的合同內(nèi)容。

此外，簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要查看合同中是否有責(zé)任豁免條款，比如“最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)。”若存在此類條款，簽署合同時(shí)需謹(jǐn)慎。

在此，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行提醒廣大購(gòu)房者，若遇到開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的行為，請(qǐng)及時(shí)搜集材料與證據(jù)，向市場(chǎng)監(jiān)督局投訴舉報(bào)，要求履行查處職責(zé)，如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。

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上周，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤，包括蘇州市錦麟鉑悅府、合肥市龍湖光年世紀(jì)城、北京市圓明天頌、上海市悅城與杭州市萬(wàn)科河語(yǔ)光年。

中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。