高管離職、年報延遲鑫苑服務還有多少難關待闖

2021-05-29 央廣網李志勇點擊：次

5月25日晚間，鑫苑服務對外發布公告稱，2020年年報將延期發布，并將繼續暫停股份買賣。

公告中，鑫苑服務并沒有給出年報的具體發布日期，而是表示2020年全年業績將于2021年5月31日或之前刊發，但可能會有進一步變動。公告指出，自4月1日起，其公司股份暫停買賣。何時能夠繼續交易，需等鑫苑服務經審核的2020年年報發布后，等待進一步通知。

不過，這次公告給出的關于延遲刊發年報的原因，與其在3月31日發布的公告中釋義相同。兩次公告均表示，公司需要更多時間確定與若干關聯交易有關的事宜，并向其核數師安永會計師事務所提供有關上述事宜的更多資料。

面對年報“難產”，市場對鑫苑服務的質疑聲進一步加重。“公司發生什么事，暴雷的前奏嗎？”在某投資者網站上，甚至有網友發出了這樣的疑問。

不過，年報“難產”并不是市場產生質疑的首要原因，自2019年上市以來，高管離職、對母公司過于依賴、母公司運營情況不佳等聲音一直困擾著鑫苑服務發展。

在管面積持續增長利潤預計保持增勢

根據鑫苑服務2020年半年報披露的信息顯示，鑫苑服務為鑫苑控股物業公司。

2019年11月，鑫苑服務在港交所上市。當時，物業上市的風潮才剛剛興起。借著物業股“上市春風”，鑫苑服務的股票獲得資本市場追捧。于招股期，其在香港公開發售、國際發售分別獲得6.01倍、2.64倍認購，共募得款項超2.2億港元。

而根據鑫苑服務發布的數據顯示，2017年-2019年其營收及在管面積均保持不同程度的增長。

其中，2017-2019年，鑫苑服務營收分別為2.97億元、3.93億元、5.34億元，同期增速分別為30.17%、32.56%、35.75%；在管面積分別為1368萬平方米、1566萬平方米、2006萬平方米，同期增幅為27.23%、14.43%、28.16%。

據鑫苑服務發布未經審核的2020年度業績顯示，其錄得收入和利潤也為持續增長狀態。其中，收入錄得6.6億元，同比增長23.62%；毛利2.64億元，同比增長30.85%；期內錄得毛利率為40%，較2019年增加2.21個百分點；實現凈利潤1.38億元，相比2019年的8192.5萬元，增長達到68.44%。

過度依賴母公司市值進入下滑通道

但業績增長的背后，難掩鑫苑服務對鑫苑置業的依賴。

鑫苑服務2020年發布的業績中報顯示，2020年上半年鑫苑服務在管面積2205.7萬平方米，58.2%來自于鑫苑置業；主要收入來源于物業管理服務、增值服務和交付前及咨詢服務三大板塊。其中，物業管理服務收入占總營收的64.8%。

而在鑫苑服務的物業管理服務業務中，來自鑫苑置業的收入貢獻為1.34億元，占該項業務總收入的比重為79.2%；在交付前及咨詢服務業務中，來自鑫苑置業的收入貢獻為3622.9萬元，占該項業務總收入的比重為86.2%。僅按照這兩項業務測算，2020年上半年鑫苑服務2.61億的營收中，約1.7億元來自鑫苑置業，占比約65%。

與此同時，進入下半年，鑫苑服務與鑫苑置業之間又產生金額過億的關聯交易。據披露，2020年9月17日，鑫苑服務與鑫苑地產控股訂立了車位獨家銷售合作協議。鑫苑置業集團同意指定該公司作為合作期限內4066個指定車位的獨家銷售合作方。根據協議，鑫苑服務需向鑫苑置業集團分期支付2.07億元的可退還合作誠意金，作為上述獨家銷售的保證金。

值得注意的是，近年來鑫苑置業的日子并不好過。自2017年鑫苑置業銷售額首次突破200億，三年過去了，2020年末其銷售額約226億。同為河南起家，建業集團銷售規模已經達到1026億，早已躋身千億陣營。

在銷售額徘徊不前的同時，鑫苑置業的債務規模不低。鑫苑置業2020年債券年度報告顯示：截至年末，鑫苑置業的負債總額已達到了546.06億元，相比2019年同期的496.02億元，增長10.08%。

此外，利潤下滑、4年更換3任總裁、“大本營”鄭州多項目延遲交付等也在影響著鑫苑置業的發展。

就在鑫苑服務發布年報延期公告前，鑫苑置業也傳出2020年年報延遲發布的消息。記者就相關消息向鑫苑置業有關人員核實，對方表示一切以紐交所公告為準。據紐交所官網顯示：5月18日，鑫苑置業被列為“Noncompliant Issuers”，即不合規發行人，原因即是未能及時提交2020年年度財報。