為推進開發商、建設單位注重購房者的反饋，及時消除質量問題，2021年6月，上海開始在全市推廣“業主預看房”制度。

上海市中建閱瀾山于2021年9月15日向業主開放預看房活動，然而，“預看房”時業主發現了貨不對板以及部分設計不合理等19項問題。業主表示：“10月13日，經過兩次溝通，除電梯品牌、開放式連廊、空調及新風系統有關的4項問題外，其余15項問題已確定整改措施。10月18日，開發商卻幾乎推翻了會上確定的整改措施。”

對此，開發商的工作人員回復：“項目還有兩個月交付，我們會按照合同約定的標準進行交付，對于合同約定卻無法更改的部分，業主可按照合同約定解決相應的問題。”

“預看房”看出的問題

中建閱瀾山位于上海市寶山區，由上海寶孚置業有限公司開發建設，系中建集團旗下項目。據業主介紹，該項目包含7棟高層和12棟疊墅，分兩期開發。按合同約定，項目將于2021年12月31日開始交付。

（圖為預看房通知，由業主提供）

2020年起，上海率先在奉賢區試點預看房制度，旨在突出建設單位首要質量責任，有效防治建筑工程質量問題。 以往交付商品房，業主通常只能在交房后知道房屋是否存在質量瑕疵，因為“為時已晚”容易產生不滿情緒。預看房制度打破這一傳統做法，開發商在住宅項目竣工驗收前組織業主提前看房，業主在房屋建造過程中由原來的“旁觀者”變為“參與者”，與開發商、施工方共同發現問題、解決問題。

今年5月26日，上海市建設工程安全質量監督總站發布《關于在本市試行新建住宅工程業主“預看房”制度的通知》提出，6月起交付的新建住宅試行業主預看房制度，“倒逼”建設單位和施工單位消除質量問題。

2021年9月，開發商為業主們安排了為期五天的“預看房”活動。業主現場發現，電梯品牌、前端凈水系統、全屋新風系統以及電梯廳裝修標準等與合同約定或宣傳不符。“具體來看，開發商在一期八棟樓（1、8、9、14、15、16、19、21號樓）的銷售合同中，約定電梯的品牌為日立，然而實際交付產品卻是富士達。”

（合同約定的電梯品牌與實際使用不符，圖由業主提供）

業主說，購房合同中雙方明確約定：電梯廳墻面為墻面磚、不銹鋼飾面，地面為地面磚，頂面為白色乳膠漆。“目前除一樓電梯廳為墻面磚，其他樓層的墻面僅進行了乳膠漆涂刷。”

在項目公共區域，業主還發現“消防連廊的西邊有防火門，東邊沒有。”在業主提供的98平戶型的1:1面板樣板房的視頻及宣傳圖片中，電梯口旁是封窗設計，實際建設卻未封窗。

（紅色為1:1面板樣板房電梯口處封窗區域，圖由業主提供）

在房屋內部，業主發現，此前宣傳的全屋新風和全屋空調系統與實際情況均有出入。一位購買高層的業主表示：“開發商宣傳時稱配備全屋新風系統。然而，目前驗房發現，2期91平戶型的全部房間，僅客廳有新風。”另一位二期81平戶型的業主補充說，他們的房屋也出現了同樣的情況。

（圖為業主提供的新風和空調系統宣傳材料）

在空調系統方面，買房時，銷售并未準確解釋全屋空調和中央空調的區別，導致業主以為是中央空調。預看房時，業主才發現：“全屋空調是風管機，為掛壁式內嵌分體空調，有好幾個外機，而中央空調是一個外機控制全屋。”

高層窗戶碰頭 疊墅地面長青苔

高層和疊墅的業主發現，室內外還存在一些設計不合理的問題。有高層業主發現，“洗手間的窗戶幾乎都是內開，91平戶型的窗戶內開后與洗浴的蓮蓬頭相撞，81平戶型的窗戶內開后在馬桶上方。不僅如此，部分廚房的窗戶內開后在水池上方，很容易磕碰腦袋。”除室內開窗設計不合理的問題，高層業主還反映外墻涂料存在脫落現象。

（左圖為洗手間的窗戶內開，開窗后與蓮蓬頭相撞，右圖為疊墅室內地面已長出青苔）

疊墅的業主則稱：“預看房時發現室內地面不平整，且由于預看房時間在臺風天后，室內地面已長出了青苔。”

不僅如此，疊墅業主認為全樓煙道位置設置不合理。據疊墅業主反饋，“疊墅煙道是全樓煙道，一般會設置在樓頂或天臺。而中建閱瀾山卻設置在上疊的露臺中，即住戶家中，對上疊住戶的日常生活造成了困擾。”

（業主提供的預看房的問題告知書）

2021年9月25日，在“預看房”的最后一天，業主們將實際交付與宣傳資料不符以及不合理的設計問題整理為一份告知書，與開發商進行了首次會談。業主稱，“這份告知書由開發商公司的副總姚洋簽收，稱將于10月15日前給予答復。”

部分問題的整改措施仍未定

2021年10月13日，業主與開發商進行第二次會談，主要目的是解決告知書中反映的問題。當天雙方的溝通中，電梯廳整改完成時間為2021年12月10日前，高層衛生間的開窗方式、別墅“地面找平、蓄水試驗、煙道設置”等問題的整改得到了開發商的同意。

但對電梯品牌、連廊封窗、加裝樓層東側防火門，以及售前宣傳的全屋空調、全屋新風系統，開發商并未明確給出解決方案。業主說，“溝通會上，開發商表示依據建筑結構圖，業主們要求改動的電梯廳屬主建筑框架外。目前，電梯廳建筑計容為一半面積，一旦封上就是要計算全部面積，要補差價。”讓業主們矛盾的是，不封電梯廳會存在嚴重的安全隱患，若交房后請物業封窗或自費封窗，則屬于違章建筑。

10月18日，業主再一次反映：“開發商再次推翻了在13日會上討論的部分處理方案，表示仍按合同執行。”目前，距離合同約定的收房日期還有約2個月，業主希望開發商就此前反映的問題給予整改。

就多處產品及配套與合同約定不符，以及建筑規劃設計圖中是否有封窗及連廊東側防火門的設計等問題，開發商——上海寶孚置業有限公司工作人員回復稱：“關于電梯品牌，所更換的品牌不會比日立差。由于目前已安裝完畢，很難更換，業主若不滿意可以參照合同約定解決此問題，不存在欺騙。關于消防通道的東側沒有門，電梯口處未封窗這一問題，我們是嚴格按照建筑規劃設計執行操作，高層窗戶內開也是按照國家相關建筑設計規范界定進行設計。此外，我們沒有宣傳過全屋新風，僅宣傳過全屋空調，由于項目還在施工狀態，交付前針對業主發現的這些小問題都會解決。”

截至目前，業主們仍然對電梯品牌和98平戶型電梯口處未封窗等事情感到不滿，希望開發商能夠重視他們的訴求，《中國質量萬里行》將持續關注！