“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第29期發(fā)布。

2022年3月7日-3月13日，中國質(zhì)量萬里行共收到21條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個需要重點關(guān)注的問題項目。

具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括保利發(fā)展、華安集團、北京北方國建控股集團、安徽鴻順控股集團、寧波國建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、龍光集團、桂林鑫嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、興工財投、新區(qū)置業(yè)、富力地產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口和正商地產(chǎn)。

涉及的項目分別是廣東省揭陽市保利錦城、山東省濰坊市華安·鳳城麗景、河北省張家口市國建·四方廣場、浙江省寧波市國建灣里院子、浙江省寧波市久譽慈郡、廣西省桂林市鑫嶼·金河陽光、河南省開封市蘭考時代廣場、內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市富力天禧城、安徽省合肥市綠城招商·誠園和河南省鄭州市正商匯航雅園。

經(jīng)統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：強制交房、未公示竣工備案信息、延期交付、未按規(guī)劃圖施工、墻面空鼓裂縫等。

本期投訴項目中，中國質(zhì)量萬里行重點關(guān)注揭陽市保利錦城、呼和浩特市富力天禧城和鄭州市正商匯航雅園三個項目。其中，揭陽市保利錦城的購房者反映，繳納的誠意金變“定金”，開發(fā)商不退款，且在購房者不知情的情況下將房子出售。呼和浩特市富力天禧城業(yè)主反映，2021年該項目無故停工，至今仍未收到官方復工通知。鄭州市正商匯航雅園業(yè)主反映，交房日期由合同約定的2021年10月25日延期至2022年2月6日，開發(fā)商一直未賠償違約金，此外，業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)十幾處空鼓、裂縫。

保利錦城：“誠意金”變“定金”

保利錦城位于廣東省揭陽市空港經(jīng)濟區(qū)仙彭路中段，由保利（揭陽）實業(yè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)，系保利發(fā)展旗下項目。2021年9月21日，消費者認購揭陽市保利錦城的一套商品房，繳納了2萬元誠意金。一周后繳納首付款約288400元，并開始辦理公積金按揭，“但由于征信顯示有逾期記錄，無法辦理公積金貸款。銷售人員在我不知情的情況下，將房子賣給別人。事后，我要求退還誠意金，銷售人員稱無法退還，說這是定金，不是誠意金。”

“由于一直協(xié)商不下來，直至今日，我繳納的所有款項共308400元，均未退還。”該購房者稱。

對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣指出，首先，誠意金不是一個法律名詞，沒有一個很嚴格的定義。按照常規(guī)理解，“誠意金”是開發(fā)商的一種營銷手段。而定金是一個法律名詞，定金是指當事人約定的，為保證債權(quán)的實現(xiàn)，由一方在履行前預先向?qū)Ψ浇o付的一定數(shù)量的貨幣或者其他代替物。其次，如果不想購買了，誠意金是可以退的。而定金如果違約的話，是可以沒收或者雙倍返還的。定金顯然具有擔保屬性，而且有相應的違約罰則。

從張華簽署的合同來看，確實寫著定金，對張華很不利。購房者可以嘗試結(jié)合其它相關(guān)證據(jù)證明是誠意金，而不是定金。

富力天禧城：停工近一年 業(yè)主急盼復工

富力天禧城位于內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市玉泉區(qū)銀河南街與云中路交匯處往東800m，由呼和浩特富潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系富力地產(chǎn)旗下項目。項目開盤時間為2020年9月26日，約定交房時間為2022年12月31日。

富力天禧城業(yè)主反映，“2021年初，該項目無故停工，開發(fā)商也未說明何時復工。此后，呼和浩特市委督查室于2021年11月5日回復，由于富潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自身原因，再加上近期天氣不宜繼續(xù)施工等情況致使停工。經(jīng)協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)承諾定于2022年3月繼續(xù)開工建設(shè)。然而，現(xiàn)在已經(jīng)是2022年3月，開發(fā)商并未發(fā)布復工通知。”

對此，富力天禧城售樓處工作人員3月10日表示，“未復工的原因一是受到疫情影響有些手續(xù)沒有辦完，二是建設(shè)單位從中建二局換成富力旗下的建筑公司——天力建筑，中間流程未走完。大概在3月底至4月初復工，具體日期仍未確定。”

正商匯航雅園：逾期近100天 開發(fā)商不賠償違約金

正商匯航佳苑二期匯航雅園位于河南省鄭州市航海東路與經(jīng)開第十七大街交會處，由河南林盟置有限公司 開發(fā)建設(shè)，系正商地產(chǎn)旗下項目。首次開盤時間為2018年11月17日，合同約定于2021年10月25日前交房。

項目業(yè)主反映，2021年7月，開發(fā)商郵寄書面通知，稱將延期至2021年12月28日交房；后于11月電話通知業(yè)主，延期至2022年1月10日交房；1月9日再次電話通知業(yè)主交房時間待定。直到2022年2月4日，部分業(yè)主收到開發(fā)商郵寄的入伙通知書，稱房屋已經(jīng)具備交付條件，請業(yè)主于2月6日前來辦理收房手續(xù)。

業(yè)主認為匯航雅園已經(jīng)逾期近100天，開發(fā)商卻一直未賠償違約金。而根據(jù)合同約定，如果出現(xiàn)逾期交房，逾期不超過60日的，出賣人應支付業(yè)主已交房款萬分之一的違約金。如果逾期超過60日，業(yè)主有權(quán)解除合同，如果繼續(xù)履行合同，開發(fā)商需按日向業(yè)主支付已交房款萬分之一的違約金。

對此，經(jīng)開區(qū)房產(chǎn)交易管理科工作人員通過人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板回復稱，基于雙方已簽訂商品房買賣合同，針對合同內(nèi)容的爭議，可按照商品房買賣合同內(nèi)容執(zhí)行，業(yè)主可通過司法途徑維護自己的權(quán)益。

重點投訴問題：實際交付與樣板間不一致

在預售房制度下，樓盤的樣板間至關(guān)重要，即是未來房屋格局的參照實例，也是裝修設(shè)計、材料以及施工工藝的真實展示，不少購房者就是被樣板間打動而決定購買。因此，開發(fā)商一直傾向于過渡裝飾樣板間來誘導購買、促進銷售，導致了實際交付與樣板間存在“貨不對板”、“嚴重減配”等現(xiàn)象。

近期，中國質(zhì)量萬里行監(jiān)測到太原市佳境瓏原、寶雞市兆興錦都、北京市華潤橡樹瀾灣、貴陽市萬隆國際和廊坊市新城家園存在貨不對板、嚴重減配等問題。

根據(jù)《中國人民共和國合同法》第一百六十八條規(guī)定：“憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質(zhì)量相同。”另外《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”

樣板房的法律性質(zhì)為樣品，樣板房所展示的裝修標準，應屬要約的一部分。因此，若《商品房買賣合同》或其附件中無特別條款對樣板間的性質(zhì)做特殊約定，開發(fā)商實際交付的商品房應當與樣板房一致。

然而，大多數(shù)開發(fā)商擬定的《商品房買賣合同》及其附件均會設(shè)定特別條款，“該房屋的交房標準和條件以本合同之規(guī)定為準，有關(guān)該房屋的樣板房、宣傳資料、模型、展示板及廣告僅供買受人在選擇樓盤時的參考，其中所述內(nèi)容并不作為該房屋的交付標準和條件。雙方同意，以上宣傳資料如與本合同約定有沖突，以本合同約定為準”。在此情況下按照“契約論”原理，即嚴守合同約定內(nèi)容履約，開發(fā)商實際交付的商品房無需與樣板房一致。

為了杜絕這一現(xiàn)象，2021年8月16日，北京市住建委正式發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，明確在設(shè)置交付樣板間方面，樣板間的裝修標準應與預售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際的交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設(shè)施。同時要求，樣板間保留至項目交付三個月后。

實際上，若購房者發(fā)現(xiàn)貨不對板、減配等現(xiàn)象，開發(fā)商一般回復為“以合同約定為準”，購房者舉證難度較大。對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣特別提醒購房者，考慮到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生變化，建議將樣板間情況以拍照、錄像等證據(jù)形式予以固定。一旦發(fā)生“貨不對板”以及“降標減配”等問題，可在完成取證的基礎(chǔ)上，向市場監(jiān)督局提虛假宣傳的違法查處。

明星樓盤推薦

上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報輿情研究室基于市場認可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務品質(zhì)及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括揚州市遠洋紅星揚州天鉑、淄博市萬科翡翠東第、上海市悅城、大連市中海公園上城與鄭州市未來·天奕。

中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護消費者權(quán)益，實現(xiàn)人們對美好生活的向往。