近日，2020年11月上市的房企上坤地產交上了一份尷尬的“期中”答卷。

排名掉隊 毛利率逐年下滑

7月6日，上坤地產發布了今年上半年未經審核營運數據公告。公告內容顯示，今年1至6月，上坤地產連同其附屬公司及其合營公司累計實現合約銷售金額約167.2億元，合約銷售面積約132.28萬平方米。6月單月，上坤地產實現合約銷售額約41.2億元，合約銷售面積約36.28萬平方米，平均銷售價約11356元/平方米，較上月的每平米27414元環比下降約141.4%。

（圖源：上坤地產公告）

在中指研究院發布的《2021年1-6月中國房地產企業銷售業績TOP200》名單中，TOP100房企銷售額均值693.0億元，同比增長40.0%。上坤地產今年1-6月以167.2億元銷售額排在106名，較上年同期排名91，下降了15個名次。

如果將視線拉長，可以看到，上坤地產的銷售業績從去年開始已不盡如人意。

數據顯示，2017年、2018年、2019年，上坤地產全口徑銷售額分別為51.5億元、229.5億元與271.8億元，2020年這一數據為265.1億元，較2019年不增反降。

除了銷售業績，上坤地產還存在毛利持續下滑的情況。

年報顯示，2020年，上坤地產的毛利由2019年的30.71億元下降約41.6%至17.94億元。毛利率也由2019年的約40.8%下降至2020年的約21.9%。上坤地產表示，這主要是由于上年度已交付物業的地理差異及已交付物業毛利率較高所致。

不過，根據2020年上坤地產IPO的招股書及年報來看，2018-2020年上坤地產的毛利率分別為51.5%、40.8%、21.9%，已呈逐年下降之勢。

負債高企 被疑明股實債

上坤地產成立于2010年，其創始人兼CEO朱靜僅用6年時間，便帶著上坤地產成功殺入上海房企銷售金額排名前30強，被冠以業內黑馬之名。

數據顯示，上坤地產2017年至2019年營收分別為12.01億元、68.47億元以及75.35億元，年復合增長率達150%；2019年錄得7.6億的年內溢利，凈利潤為2.19億。2020年11月，上坤地產正式在香港聯合交易所掛牌交易。

雖然擴張帶來的效果顯而易見，但上坤地產規模暴增的背后是負債持續高企。

根據招股書，2017至2019年，上坤地產的計息銀行及其他借款分別為23.26億元、30.35億元和42.43億元。同期，其計息銀行及其他借款利息分別為3.63億元、6.48億元和7.64億元。

2017至2019年，上坤地產凈負債率分別為684.9%、325.9%與118.8%。而克而瑞發布的報告顯示，2019年上半年，174家典型房企的加權平均凈負債率為91.37%。也就是說，上坤地產的凈負債率遠超同行。

此外，上坤地產凈負債率三年內從684.9%大幅降至118.8%，被業內人士質疑其存在明股實債的可能性。

從招股書看，上坤地產的少數股東權益一直在上升，2017至2019年這一數據分別為2130萬元、9.77億元、16.28億元，占權益總額的3.3%、53.8%及58.9%。

業內人士曾指出，將少數股東權益/所有者權益合計（以下指少數股東權益占比）大于或等于30%可以作為風險預警前瞻性指標，少數股東權益占比大于或等于30%的樣本量其違約概率顯著高于其他區間。而上坤地產的少數股東權益占比明顯高于30%風險線。

一般而言，明股實債的操作中，部分房企會把少數股東權益算作公司資產，用以抵消負債，但企業也需要從年利潤中按權益占比進行分成，從而攤薄公司盈利，表現在財報中便是歸母凈利潤占凈利潤比例較低。

值得注意的是，2020年上坤地產實現年內溢利共8.85億元，歸母凈利潤為3.56億元，歸母凈利潤占凈利潤比例為40.22%。

（圖源：2020上坤地產年報）

重倉上海 土儲供應遭受考驗

作為一家區域色彩濃烈的房企，上坤地產有70%的項目、64%的土地儲備位于長三角，也就是說，上坤地產非常依賴長三角市場，尤其是上海。

（圖源： 上坤地產官網）

招股書顯示，2017-2019年，上坤來自上海物業項目的銷售在總物業銷售中占比分別為100.0%、100.0%和76.6%。

在房地產行業競爭日趨激烈的現在，房企投資往往講究多元化布局，重倉任何區域，都將會帶來更大的風險。

此外，對上坤地產來說，以上海為中心的長三角地區的土地儲備供應能否支撐其發展壯大，也是值得關注的問題。

如今，“兩集中”新規出臺，而集中供地的22個重點城市中大部分是上坤地產的主戰場。

這些地區也是眾多知名房企重點關注的市場。那些資金實力雄厚且研判能力更強的大房企在土地爭奪中更具優勢，這讓資金并不充裕的上坤面臨被群雄圍剿的局面。

2021年以來，上坤地產接連落子長三角，在浙江金華、安徽合肥、江蘇無錫等長三角城市積極拿地，但截至6月30日并未在上海總部補倉。根據上坤地產2020年年報，其在上海區域土儲占比已降至7.9%。