近日，多名業主投訴稱，香河中安房地產開發有限公司開發的河北廊坊香河京東獅子城樓盤，備案名為長橋雅苑，2019年購買時宣稱“70年大產權”，交房卻變成了“自用房”，無法進行網簽，更無法辦理產權證。

幾位通過中國質量萬里行投訴的業主稱，“2019年10月購買的70年產權商品房，購買時銷售稱‘五證齊全’，到了交房時卻變成了這家房產公司的‘自用房’，有業主說是因為冬日采光不夠驗收不合格變成了現在的局面，約300名購房者無法辦理網簽手續，更無法取得產權證。”

商品房變成了“自用房”

一位京東獅子城樓盤的購房者李嵐（化名）說：“ 2019年10月份，購買了京東獅子城‘2019年國慶特價促銷’的房子，銷售人員稱，京東獅子城樓盤開發商為香河中安房地產開發有限公司，主要為高層建筑，底層（主要為1-5層）由于采光不足，充當特價房出售，每平方米約8000元，低于周邊項目約百分之二十，但是必須付全款。當時大概約300人全款購買了這批‘特價房’。”

“我們去看房時，主體已經封頂，只有綠化等基礎設施還未完工，開發商承諾2020年年底交房。在‘現房’‘五證齊全’‘70年大產權’‘特價’等字眼的刺激下，現場買房的人特別多，銷售也在烘托房源緊張的氣氛，買房的人基本都是先付購房款，再簽購房合同。”

李嵐當時購買了一套1號樓的住宅，建筑面積為75.4平方米，單價為7817元/平方米，房屋總價超過58萬元。“合同只是讓我們簽字，開發商后以蓋章為由將合同統統收回，并沒有給我們留存，我們現在手里只有收據。”

直到2021年5月，李嵐才被告知，她購買的不是商品房，而是開發商——香河中安房地產開發有限公司的“自用房”。

一時間，購買京東獅子城樓盤1-5層的業主們對“自用房”的房屋屬性產生了疑惑，一位維權群的業主搜索相關資料后說，“自用房就是開發商自用的服務于社區的房產，比如超市、醫療服務站、治安執法等，產權是歸房地產公司所有。”

針對“自用房”的說法，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師直言，“自用房”不是一個嚴格意義上的法律名詞，不屬于國家對房屋性質的常規定性。

2021年7月，因沒有拿到購房合同、無法網簽，部分業主組成了獅子城樓盤的維權群，李嵐說：“我們這些參與維權的業主經過與開發商溝通后，拿到了《自用房買賣合同》，其余的業主至今都沒拿到合同，手里仍只有收據。”

李嵐手里的《自用房買賣合同》寫明，甲方所售房屋規劃用途為“自用房”。

補充協議則聲明，“乙方應知悉購買房屋應當符合政府發布的購房政策，如買賣合同簽訂后因乙方不符合購買該房屋的相關政策，由此產生的全部后果及責任由乙方自行承擔，同時甲方有權解除買賣合同。”

而另一份《協議書》則將“因不符合購房資格而無法過戶”的責任完全“甩鍋”給購房者。協議寫明，買房人承諾在本協議簽訂之日起38個月內，自行到相關主管部門開具準購資格證明，并按照合同約定辦理房屋權屬轉移登記手續……如果前述期限屆滿時不符合購房資格條件，導致無法辦理房屋權屬轉移登記的，出賣人有權解除原合同和本協議，買房人不得以此為由要求出賣人承擔違約責任或提起任何賠償要求。

針對這份自用房合同以及協議書的合法性，“如果有證據證明開發商在銷售的時候，存在欺詐誤導等行為，導致買房人誤以為不受限購的影響，則合同可能存在撤銷的事由。若經過法院撤銷了該合同，則合同效力就歸零了。但是如果沒有撤銷，則協議依舊是有效的。”王玉臣律師表示，“關鍵在于業主是否有證據可以證明開發商存在欺詐誤導行為，即使有證據證明，目前也存在對購房人極為不利的約定。”

“自用房”當年就未獲得預售許可

公開資料顯示，京東獅子城樓盤，位于河北省廊坊市香河縣，臨近天下第一城，總建筑面積約375772平方米，總占地面積約11.98公頃。這個項目由香河中安房地產開發有限公司建設，企查查顯示，公司的大股東為北京麥金利房地產開發有限公司，占股85%，而麥金利房地產公司的股東信息顯示，石榴置業集團有限公司持股98.5%，北京亞通房地產開發有限公司持股為1.5%。

值得一提的是，香河中安房地產開發有限公司出現了140條“自身風險”，因商品房銷售合同糾紛案被起訴的有22例。這個公司出現了15次“歷史變更”，包括投資人（股權）、高級管理人員備案、法定代表人等變更事項，香河縣人民法院2019年7月9日發布的（2019）冀1024執1489號文件顯示，時任公司法定發表人的李廣田曾被限制高消費。

據天眼查信息，香河中安房地產開發有限公司在2013年9月2日共取得了3宗土地，面積共11.98公頃，總出讓價格約1.44億元，該地塊正是京東獅子城開發用地。資料顯示，其土地用途均為“其他普通商品住宅用地”。

香河縣住房和城鄉建設局的官網顯示，2019年京東獅子城項目以長橋雅苑為名，共有6棟住宅樓獲得了商品房預售許可證并被公示，分別為8、9、10、13、14、15號樓。不巧的是，李嵐是購買了1號樓的業主，和她一樣的業主發現，當時購買的房屋時，這個房并未獲得商品房預售許可證。

李嵐出示的《自用房買賣合同》補充協議中顯示，“乙方知悉，自用房大寒日日照時間不足兩小時。”

就此，一位業內人士稱，大寒日日照時間不足兩小時的房屋，無法滿足我國《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018相關規定。一般而言，當地自然資源和規劃局審核項目規劃圖時，不符合光照要求的房屋，不能作為住宅使用。

這批不能作為住宅使用的1號樓、11號樓的1-5層房屋，開發商將其留為“自用”，在合同中稱其為“自用房”。

對此，王玉臣律師說，“關鍵要看開發商的自用房究竟屬于何種性質，是盈利性還是非盈利性，是否屬于可售范圍。比如，在小區里存在一些非盈利性公共用房，是不允許買賣的。”

另外，王律師認為，業主們還需要確定這些自用房是建在國有土地上的房屋，還是建在集體土地上的房屋。“如果建在國有土地上，不是通過劃撥方式取得土地使用權，往往是可以買賣的。而集體土地上的則可能會受到一些限制。”

王律師進一步解釋，這些都需要進一步在當地的國土資源與自然規劃局申請公開，公開文件包括建設用地規劃許可證及附件附圖，和建設工程規劃許可證及附件附圖等相關規劃文件，以核實相關房屋的規劃用途。如果核實后發現這些房屋不能進行買賣，比如屬于小區公共部分，則協議的效力可能會有問題。

對此，李嵐說，“維權群里，開發商還在說房屋權利性質為商品房。后來，銷售人員又告訴我，這個房子不存在網簽，就是直接過戶到個人名下，說是5年。”

對此，《中國質量萬里行》記者電話聯系了香河住建局，工作人員稱：“自用房不是商品房，開發商并未取得預售證。如果需要了解規劃時這批房屋的性質，需要咨詢香河自規局的自然資源規劃部門，如果需要了解產權性質，需要咨詢自規局的不動產登記部門。”

就獅子城自用房的房屋性質問題，香河國土規劃和自然資源局不動產登記部門負責一手房、二手房產權登記的工作人員均表示:“未曾辦理過自用房的產權登記。之前有購房者咨詢過這一事項，說是開發商辦下產權證之后，可通過二手房交易將產權轉給個人購房者，但是具體如何辦理需要咨詢開發商。”

對此，《中國質量萬里行》將持續關注。